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  • 對陽江不動產登記歷史遺留問題的處理意見的政策解讀
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-02-29  /  瀏覽:818 次  /  

 一、該規范性文件的出臺背景。


  2015年3月1日《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)開始實施,原由國土、住建、林業、海洋、農業等部門的相關登記職責統一整合到自然資源主管部門,陽江市不動產統一登記從2016年3月正式開始實施,統一頒發不動產權證書。不動產統一登記以后,新的登記技術規范和登記要求在登記質量和效率上比過去要求更高,過去不規范的登記問題和歷史遺留問題集中暴露出來,有的甚至成為不動產登記工作的堵點、難點,企業和群眾迫切要求各級政府盡快出臺解決歷史遺留問題的處理辦法。2018年8月22日經市政府批準,我局印發了《關于市區國有劃撥土地上公有住房和經濟適用住房補繳土地出讓金有關問題的處理意見》,2018年10月19日經市政府常務會議審議通過了《陽江市提升營商環境支持實體經濟發展的若干政策措施》(共78條),2019年又經市政府批準出臺了《關于市區劃撥國有建設用地上商品房補繳土地出讓金有關問題的處理意見》,上述相關規范性文件的出臺,切實推進了一大批歷史遺留問題的解決。自統一登記以來,我市共辦理各類歷史遺留問題案件3094件。按照省自然資源廳和省農墾總局的部署,我局積極指導推進各縣(市、區)在2018年底前順利完成了全市農墾國有土地確權登記發證任務。


  二、工作要求、目標、任務


  按照廣東省自然資源廳關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見及要求,各地紛紛出臺歷史遺留問題的處理辦法,到目前為止,全省已有大部分地級市出臺了解決不動產登記歷史遺留問題的處理意見。根據不動產登記相關法律法規,參照兄弟市的做法,結合我市不動產登記工作實際,我局認真組織草擬了《陽江市自然資源局關于不動產登記歷史遺留問題的處理意見》(送審稿),該《處理意見》送審稿已根據市司法局的意見,分別征求各縣(市、區)人民政府、市直有關單位、各縣(市、區)自然資源主管部門、房地產協會、本局各科室直屬事業單位意見,并在網上向社會廣泛征求意見,共收集修改意見53條,采納合理意見27條,修改完善后報經我局業務會審會審議通過,呈報市政府審定后將由我局印發至各縣區和市直有關單位實施。


  各縣(市、區)關于不動產登記歷史遺留問題處理辦法制訂工作也在推進中,其中陽春市不動產登記歷史遺留問題處理意見已經陽春市政府批準出臺,陽西縣、陽東區擬參照市的處理意見貫徹執行。


  三、制訂依據


  (一)《中華人民共和國物權法》


  (二)《中華人民共和國土地管理法》


  (三)《中華人民共和國城市房地產管理法》


  (四)《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)


  (五)《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見的通知》(粵自然資規字〔2018〕5號);


  (六)參照江門、潮州、清遠、惠州等兄弟市關于不動產登記歷史遺留問題的處理辦法。


  四、文件執行范圍和有效期限


  《處理意見》的適用范圍為陽江市區(含江城區、海陵試驗區、陽江高新區)范圍內不動產登記有關問題的處理。各縣(市、區)可參照執行,也可結合實際,制定當地的處理意見。


  《處理意見》自公布之日起施行,有效期5年。在有效期內可根據工作實際和實施中發現問題按規定進行修改或廢止。


  五、《處理意見》重要內容解讀


  (一)《處理意見》貫徹四個基本原則:1、依法依規;2、尊重歷史,對在不動產統一登記中出現的問題,以尊重歷史的原則處理;3、面對現實,解放思想,實事求是地解決現實問題;4、便民利民,提高行政效能。


  (二)關于建筑物跨宗地紅線導致土地用途或土地使用年限不一致的問題


  1、同一權利人建筑物占用多宗地使用年限不一致且不涉及規劃指標調配的,經當事人承諾同意,按宗地中最短的終止日期登記。土地使用年限減少的,已繳納的土地出讓金不予退還。該條款以同一權利人和經當事人承諾同意為辦理前提。


  2、同一權利人申請登記的建筑物占用宗地用途不一致的,地上建筑物用途按規劃用地性質登記,土地用途不一致的,按規定評估并確定應補繳地價款后申請登記。該條款僅針對同一權利人,遵循規劃并補繳地價款為原則,


  3、針對不同權利人,先辦理土地轉讓手續,使申請登記的建筑物所占用土地為同一權利人,再按前述第1、2點意見處理后予以登記。


  (三)建筑物超出宗地紅線占用國有建設用地,已依法取得規劃、竣工驗收手續,但建筑物超出原批準用地紅線占用國有建設用地的幾種情形(參照江門市處理意見三(二)1、2、3)


  1、建筑物基底未超出用地紅線,但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的,由不動產登記部門按原批準用地紅線及房屋測繪報告進行登記。


  2、建筑物基底超出用地紅線,且房屋尚未登記到購房戶名下的,對單幢建筑物基底面積100平方米以內,超出批準用地面積1%以內的,或單幢建筑物基底面積大于100平方米,超出批準用地在4平方米以內的,按建筑物實際用地面積予以登記。本條款適用于所有規劃用途宗地。


  住宅用途的單幢建筑物基底面積在100平方米以內,超出批準用地面積大于1%小于5%的,或單幢建筑物基底面積大于100平方米,超出批準用地紅線土地面積大于4平方米,小于15平方米的,須進行違法用地處理并補繳地價款后予以登記;超出上述規定范圍的,不予辦理登記。


  非住宅用途的單幢建筑物基底超出批準用地面積大于4平方米小于批準用地面積5%的,須進行違法用地處理并補繳地價款后予以登記;超出批準用地面積大于5%的,不予辦理登記。


  3、建筑物基底超出用地紅線,且房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證書到購房戶名下的(參照江門市處理意見(三)1、2、3)


  此類情況按原土地使用權類型及建筑物實際用地面積辦理登記,并將建筑物超出用地紅線情況在不動產登記簿及權證中如實記載;不動產發生轉移時,須補繳超出用地紅線部分地價款及相關稅費后予以登記,商業、住宅商品單元房屋補繳地價按分攤土地面積繳交,補繳地價款估價期日以完成規劃驗收時間節點為準(屬私人自建房且無法提供驗收材料確定驗收時間的,以報建時間節點為準。確定此估價期日時間節點依據為《陽江市提升營商環境支持實體經濟發展的若干措施》第78條)。超出批準用地紅線土地面積為小區內自用土地并已繳交土地出讓金的,不再補繳地價款,避免重復繳交。屬劃撥類型土地的,購房人按現行規定補辦土地出讓手續及補繳土地出讓金。


  (四)關于房屋所有權和土地使用權主體不一致的問題(參照省廳指導意見三(二),潮州市潮安區處理意見六(二))


  合法宗地上的房屋所有權或土地使用權發生轉移(一次或多次)且相繼取得房屋所有權證書或土地使用權證書,但沒有同步辦理土地或房屋權屬轉移,房地權利主體不一致的,經調查核實,注銷原土地使用權證或房屋所有權證書,辦理房地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記(原權利人已故的,可由其合法繼承人單方申請辦理)。屬劃撥類型土地的,當事人應先按現行規定補辦土地出讓,補繳地價款及相關稅費后,再申請辦理不動產登記手續。


  (五)關于國有土地上房屋與土地用途或規劃批準建設內容不一致問題


  (1)房屋所有權證書和國有土地使用權證書記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產,當事人申請不動產登記時,分別按原記載的房屋、土地用途進行登記。對原批準土地用途與二級類不對應的,應按二級類重新確定歸屬地類登記,土地使用期限應與原土地權屬來源材料保持一致,并在不動產登記簿及權證附記中標注原批準用途。


  廣東省自然資源廳關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見中規定,不動產統一登記實施前,存在上述違反管理規定行為,但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人已取得房屋所有權屬證書,現申請不動產登記的,不動產登記機構應予以辦理,按已建成的建筑現狀進行測繪落宗,并在登記簿及證書上標注“相關違法違規情況須待進一步處理”,由所在地縣級以上政府責成相關部門在登記后一年內對違反管理規定問題依法作出處理,并將處理結果送不動產登記機構存檔。我局認為如在不動產登記簿及證書上標注上述內容,權利人會有異議,也容易造成新的歷史遺留問題,經請示省自然資源廳督導負責同志,他們認為省廳在制訂該政策時由于時間較倉促,沒有考慮到地方的一些實際問題,各地方政府可根據實際制訂處理意見,同時認為陽江這樣做較合理并表示支持。因此,我市的處理意見沒有寫上:“并在登記簿及證書上標注‘相關違法違規情況須待進一步處理’,由所在地縣級以上政府責成相關部門在登記后一年內對違反管理規定問題依法作出處理,并將處理結果送不動產登記機構存檔。”的內容。


  (2)私人自建房屋因改建、擴建,造成建筑面積與原房屋所有權登記建筑面積不一致,并且無補辦規劃報建手續的,按原房屋所有權登記的建筑面積登記,超出部分建筑面積在不動產登記簿附記中標注。(參照江門市處理意見(四)1和省廳指導意見三(六))


  (六)關于房地產開發公司切塊轉讓商住、工業用地涉及用途調整辦理確權登記問題


  (1)房地產開發公司依法取得的土地為商住用地,現規劃用地性質為住宅的,按規劃用地性質確定用途,土地使用年限按原批準年限登記。


  (2)房地產開發公司依法取得的土地為商業用地,現規劃用地性質為住宅或住宅兼容商業的,按調整用途有關規定辦理,土地使用年限按原批準年限登記。


  (3)房地產開發公司依法取得的土地為住宅用地,現規劃用地性質為商業或住宅兼容商業的,按調整用途有關規定辦理,土地使用年限按重新批準年限登記,但不得超過法定最高土地出讓年限。


  (4)房地產開發企業依法取得的土地為工業用地,現規劃用地性質為住宅或者住宅兼容商業的,參照調整用途補繳地價款,土地使用年限按重新批準年限登記,但不得超過法定最高土地出讓年限。


  上述(2)(3)(4)點用途調整可按戶申請核算補繳地價款,經自然資源主管部門審核后直接辦理不動產登記。


  (七)關于個人購買房地產開發企業商住地并以房地產開發企業名義辦理建設工程規劃許可手續,土地權利人憑工程規劃驗收材料直接辦理個人名下不動產登記。


  (八)有合法的房地產開發建設手續、但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超容積率等問題,購房人已取得房屋所有權證書,按已建成的建筑現狀進行測繪落宗。涉及委托評估補繳地價款的,估價期日以完成房屋規劃驗收時間節點為準。(參照省廳指導意見三(三),法律顧問意見)


  (九)因開發建設單位已注銷等原因,購房人不能按雙方共同申請的規定辦理不動產登記的問題,土地和房屋權屬來源清楚、界址明確,房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊全,購房人可單方申請登記,經不動產登記部門核實并公告后辦理首次及轉移等不動產登記。(參照省廳指導意見三(四))


  (十)當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并已取得房屋所有權證書,現土地仍處于抵押狀態的,經抵押權人書面同意,應予以辦理,并在不動產登記簿和權證上注明土地抵押狀況。(參照省廳指導意見三(七))


  (十一)關于綜合用地二級類及商住用地使用年限登記問題


  1、土地出讓合同約定土地用途為綜合用地,土地按“其他用途”登記,并在不動產登記簿和權證上標注原批準用途為“綜合用地”。2、土地出讓合同約定土地用途為商住用地、使用年限為70年,但未約定商業、住宅等不同用途使用年限的,使用年限自土地出讓起始日期計算,住宅用地70年、商業用地40年。(參照江門市處理意見三(六))


  (十二)關于建設用地使用權轉移連同地上無證建筑物登記問題。經法院拍賣或經招拍掛程序成交,地上少量無證建筑物已隨建設用地使用權轉移而轉移,當事人已按規定完稅(含建筑物價值),但地上無證建筑物在建設用地使用權拍賣成交前未辦理規劃報建及驗收手續,登記時只能辦理建設用地使用權轉移登記,其地上建筑物在附圖中標示,并在不動產登記簿中標注:“地上建筑物無規劃報建及竣工驗收手續,不予登記”。(粵自然資登記〔2019〕328號)


  (十三)關于不同時期土地使用權和房屋所有權登記手續問題


  1、由于不動產登記要求“房地合一”,對沒有合法用地手續的土地使用權和房屋所有權登記,目前沒有現成生效的法律法規作為登記依據,因此,我們根據“地隨房走”或“房隨地走”的原則確定房地一體的權利人,參照省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)“三舊改造”政策參照不同時期的土地管理政策分三個時期要求完善相關用地手續:


  ①用地行為發生在1987年1月1日《土地管理法》實施前的,依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權;


  ②用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,涉及將集體土地征收為國有的,可按1987年實施的《土地管理法》和《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》有關規定,經報市、縣人民政府批準后,以協議出讓方式辦理供地手續后辦理登記。


  ③用地行為發生在1999年1月1日之后的,必須嚴格按現行土地管理法規定履行用地報批手續。


  2、有合法用地手續的,按不同時期區別辦理:


  ①1984年1月5日《城市規劃條例》實施前建成房屋的,申請人憑鎮人民政府(街道辦事處)及區人民政府(管委會)出具意見、并經不動產登記部門公示無權屬爭議或異議不成立的,土地按實際用地范圍、劃撥性質,房屋按現狀登記。


  ②1984年1月5日后至2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前建成房屋,土地來源清楚的,申請人憑各級規劃建設部門核發的準建證件及相關材料辦理登記。土地按實際用地范圍、劃撥性質類型,房屋按現狀直接確權登記。


  ③《城鄉規劃法》實施后建成房屋的,申請人憑土地使用權證書和規劃報建驗收手續等辦理登記。私人自建房屋建筑面積3000平方米以上,以及法人或其他組織建造房屋,且在我市實施不動產統一登記(2016年3月)前房屋已建成,無法提供房屋竣工驗收備案表的,須提供房屋安全鑒定機構的鑒定或檢測合格報告。


  對發票辦證類、落實政策退還房屋土地類、合法契紙類、拆遷安置類、基建土地許可證等幾類土地確權業務不再核發建設用地批準書,直接按確權登記程序辦理不動產登記。


  (十四)有合法用地手續尚未確權,使用現狀與現規劃用地性質不一致的宗地確權登記,按其現狀用途確定用地性質并辦理確權登記,在不動產登記簿及權證上標注“宗地開發建設時需按現規劃用地性質辦理調整用途有關手續”。


  (十五)2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前持有合法用地手續,但用地范圍未被控制性規劃覆蓋的,由自然資源主管部門按其現狀用途確定用地性質并辦理確權登記,在不動產登記簿及權證上標注“宗地開發建設時需按現規劃用地性質辦理調整用途有關手續”。


  (十六)關于宗地落宗問題,宗地界址不明確的,按已建成的單幢建筑現狀進行測繪,并以建筑物基底占地面積為宗地進行落宗;設置圍墻或界樁的,經實測公示無異議后,以實測界址范圍落宗。


  《處理意見》均以國有土地性質為前提,在集體所有土地上開發的商品住房一律不予辦理不動產登記。


  (十七)關于市區劃撥土地上公有住房和經濟適用房上市出售補繳土地出讓金問題


  1、市區公有住房因房屋上市出售發生土地使用權轉移或所有權人申請補辦土地出讓,應繳的土地出讓金按房地產交易價格的1%計收,交易價格按稅務部門確認應繳納契稅的房地產價值計算。2、市區劃撥國有建設用地上經濟適用房繳納土地出讓金比例按標定地價的10%計繳,由自然資源主管部門委托公開選定的土地估價機構按評估確定,估價期日以受理申請時點為準。


  (十八)關于市區劃撥土地上商品房上市補繳土地出讓金問題,市區劃撥國有建設用地上商品房繳納土地出讓金比例按標定地價的40%計繳,由自然資源主管部門委托公開選定的土地評估機構評估,核定補交土地價款,估價期日以受理申請時點為準。




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