胆拖投注重庆百变王牌走势图|重庆百变王牌遗漏
  • 陽江市不動產登記歷史遺留問題的處理意見
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2020-02-29  /  瀏覽:1100 次  /  

 為妥善解決我市不動產登記中存在的歷史遺留問題,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《不動產登記暫行條例》等法律法規,以及廣東省自然資源廳《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見》,結合我市實際,提出如下處理意見:


  一、基本原則


  (一)依法依規。依照相關法律法規和規定開展不動產統一登記工作。


  (二)尊重歷史。對在不動產統一登記中出現的問題,以尊重歷史的原則處理。


  (三)面對現實。解放思想,實事求是地解決現實問題。


  (四)便民利民。在嚴格審核申請人有關材料的基礎上,提高行政效能。


  二、分類處理歷史遺留問題


  (一)關于建筑物跨宗地紅線導致土地用途或土地使用年限不一致的問題


  1、同一權利人申請登記的建筑物占用多宗地使用年限不一致且不涉及規劃指標調配的,經當事人承諾同意,按宗地中最短的終止日期登記,土地使用年限減少的,已繳納的土地出讓金不予退還。


  2、同一權利人申請登記的建筑物占用宗地用途不一致的,地上建筑物用途按規劃用地性質登記,土地用途不一致的,按《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018〕4號)規定進行評估并確定應補繳地價款,權利人補繳地價款后申請登記。


  3、申請登記的建筑物占用土地為不同權利人的,先辦理土地轉讓手續,使申請登記的建筑物所占用土地為同一權利人,再按前述第1、2點意見處理后予以登記。


  (二)關于建筑物超出宗地紅線占用國有建設用地的問題


  建設項目已依法取得規劃、竣工驗收手續,但建筑物超出原批準用地紅線占用國有建設用地的,按以下情形辦理:


  1、建筑物基底未超出用地紅線,但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的,由不動產登記部門按原批準用地紅線及房屋測繪報告進行登記,其中宗地按原批準用地紅線范圍的面積登記,房屋按房屋測繪報告確定的建筑面積登記。


  2、建筑物基底超出用地紅線,且房屋尚未登記到購房戶名下的,按以下情形辦理:


  (1)單幢建筑物基底面積100平方米以內,超出批準用地紅線部分土地面積在批準用地面積1%以內的,或單幢建筑物基底面積大于100平方米,超出批準用地紅線部分的土地面積在4平方米以內的,按建筑物實際用地面積予以登記。


  本條款適用于經規劃部門批準的所有規劃用途宗地。


  (2)住宅用途的單幢建筑物基底面積在100平方米以內,超出批準用地紅線土地面積大于批準用地面積1%小于5%的,或單幢建筑物基底面積大于100平方米,超出批準用地紅線土地面積大于4平方米,小于15平方米的,須進行違法用地處理并補繳地價款后予以登記;超出上述規定范圍的,不予辦理登記。


  (3)非住宅用途的單幢建筑物基底超出批準用地紅線土地面積大于4平方米小于批準用地面積5%的,須進行違法用地處理并補繳地價款后予以登記;超出批準用地紅線土地面積大于5%的,不予辦理登記。


  上述(1)(2)(3)條款中規定“以內”含本數,“大于”、“小于”不含本數。


  3、建筑物基底超出用地紅線,且房屋已全部或者部分核發了房屋所有權證書到購房戶名下,不動產登記部門應予以辦理。


  按原土地使用權類型及建筑物實際用地面積辦理登記,并將建筑物超出用地紅線情況在不動產登記簿及權證中如實記載;不動產發生轉移時,須補繳超出用地紅線部分的地價款及相關稅費后予以登記,商業、住宅商品單元房屋補繳地價按分攤土地面積繳交,分攤土地面積按房屋建筑面積(平方米)×整幢建筑基底超出用地紅線部分面積(平方米)/整幢建筑總建筑面積(平方米)確定,補繳地價款估價期日以完成房屋規劃驗收時間節點為準(私人自建房無法提供規劃驗收材料確定驗收時間的,估價期日以報建時間節點為準)。


  上述超出批準用地紅線土地面積為小區內自用土地并已繳交土地出讓金的,不再補繳地價款。屬劃撥類型土地的,購房人按現行規定補辦土地出讓手續及補繳土地出讓金。


  (三)關于房屋所有權和土地使用權主體不一致的問題


  合法宗地上的房屋所有權或土地使用權發生轉移且相繼取得房屋所有權證書或土地使用權證書,但沒有同步辦理土地或房屋權屬轉移,房地權利主體不一致,當事人持房屋所有權證書和土地使用權證書申請不動產登記的(若房屋所有權人或原土地使用權人已故,可由其合法繼承人單方申請辦理),不動產登記部門應予以受理,經調查核實,注銷原土地使用權證書或房屋所有權證書,辦理建設用地使用權及房屋所有權權利主體一致的不動產登記。屬劃撥類型土地的,當事人應先按現行規定補辦土地出讓手續,補繳地價款及相關稅費后,再申請辦理不動產(房地合一)登記手續。


  (四)關于國有土地上房屋與土地用途或規劃批準建設內容不一致問題


  1、房屋所有權證書和國有土地使用權證書記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產,當事人申請不動產登記時,分別按原記載的房屋、土地用途進行登記,未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)二級類不對應的,不動產登記部門應按二級類重新確定歸屬地類登記,土地使用期限應與原土地權屬來源材料保持一致,并在不動產登記簿及權證附記中標注原批準用途。


  2、私人自建房屋因改建、擴建,造成建筑面積與原房屋所有權登記建筑面積不一致,并且沒有補辦規劃報建手續的,按原房屋所有權登記的建筑面積登記,超出部分的建筑面積在不動產登記簿附記中標注。


  (五)關于房地產開發公司切塊轉讓商住、工業用地涉及用途調整辦理確權登記問題


  1、房地產開發公司依法取得的土地為商住用地,現規劃用地性質為住宅的,按規劃用地性質確定用途,土地使用年限按原批準年限登記。


  2、房地產開發公司依法取得的土地為商業用地,現規劃用地性質為住宅或住宅兼容商業的,按調整用途有關規定辦理,土地使用年限按原批準年限登記。


  3、房地產開發公司依法取得的土地為住宅用地,現規劃用地性質為商業或住宅兼容商業的,按調整用途有關規定辦理,土地使用年限按重新批準年限登記,但不得超過法定最高土地出讓年限。


  4、房地產開發企業依法取得的土地為工業用地,現規劃用地性質為住宅或者住宅兼容商業的,參照調整用途補繳地價款,補繳地價款按新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積,新、舊用途樓面地價均為評估期日的市場價格,土地使用年限按重新批準年限登記,但不得超過法定最高土地出讓年限。


  上述2、3、4點用途調整可按戶申請核算補繳地價款,經自然資源主管部門審核后直接辦理不動產登記。


  (六)關于個人購買房地產開發企業商住地并以房地產開發企業名義辦理建設工程規劃許可手續的自建房屋,土地權利人憑工程規劃驗收材料申請直接辦理個人名下不動產登記。


  (七)關于有合法的房地產開發建設手續,但在開發建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超容積率等行為的登記問題


  存在上述違反規定行為,購房人已取得房屋所有權證書,現申請不動產登記的,不動產登記部門應予以辦理,按已建成的建筑現狀進行測繪落宗。涉及委托評估補繳地價款的,估價期日以完成房屋規劃驗收時間節點為準。


  (八)關于因開發建設單位已注銷等原因,購房人不能按雙方共同申請的規定辦理不動產登記的問題


  土地和房屋權屬來源清楚、界址明確,房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊全,購房人可憑購房合同、購房票據、稅費憑證等單方申請登記,經不動產登記部門核實并公告后辦理首次和轉移等不動產登記。


  (九)當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并已取得房


  屋所有權證書,現土地仍處于抵押狀態的,當事人申請辦理不動產登記,經抵押權人書面同意,不動產登記部門應予以辦理,并在不動產登記簿和權證上注明土地抵押狀況。


  (十)關于綜合用地二級類及商住用地使用年限登記問題


  1、土地出讓合同約定土地用途為綜合用地,土地按“其他用途”登記,并在不動產登記簿和權證上標注原批準用途為“綜合用地”。


  2、土地出讓合同約定土地用途為商住用地、使用年限為70年,但未約定商業、住宅等不同用途使用年限的,使用年限自土地出讓起始日期計算,住宅用地70年、商業用地40年。


  (十一)關于國有建設用地使用權轉移連同地上無證建筑物登記問題


  國有建設用地使用權是經法院拍賣或經招拍掛程序成交,地上無證建筑物已隨建設用地使用權轉移而轉移,當事人已按規定完稅(含建筑物價值),但地上無證建筑物在建設用地使用權拍賣成交前未辦理規劃報建及驗收手續,現又難以補辦的,登記時只能辦理建設用地使用權轉移登記,其地上建筑物在附圖中標示,并在不動產登記簿中標注:“地上建筑物沒有規劃報建及竣工驗收手續,不予登記”。


  (十二)關于不同時期土地使用權和房屋所有權登記手續問題


  1、沒有合法用地手續,且在不同時期使用土地的,參照


  省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)“三舊改造”政策完善用地手續,具體按以下情形處理:


  (1)用地行為發生在1987年1月1日《土地管理法》實施前的,依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權:①由用地單位或個人對土地權屬來源情況作出說明并由所在鎮人民政府(街道辦事處)及區人民政府(管委會)加具意見;②在用地現場、所在地村(居)、社區和所在地人民政府網站公示15個工作日,經公示無異議或異議不成立的;③土地用途按現狀用途確定,土地使用權類型按劃撥確定。


  (2)用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,涉及將集體土地征收為國有的,可按1987年實施的《土地管理法》和《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》有關規定,經報市、縣人民政府批準后,以協議出讓方式辦理供地手續后辦理登記。辦理程序如下:


  ①用地單位或個人對土地權屬來源情況作出說明并由所在鎮人民政府(街道辦事處)及區人民政府(管委會)加具意見;②在用地現場、所在地村(居)、社區和所在地人民政府網站公示15個工作日,經公示無異議或異議不成立的;③對違法用地處罰時,按《廣東省國土資源行政處罰自由裁量權實施標準》的規定執行罰款;④稅務部門出具完稅憑證或減免稅證明;⑤土地用途按現狀用途確定,土地使用權類型按劃撥確定;⑥屬轉讓的須按現行規定補繳土地出讓金,土地使用權類型按出讓確定。


  (3)用地行為發生在1999年1月1日之后的,必須嚴格按現行土地管理法規定履行用地報批手續。


  2、有合法用地手續,申請土地使用權和房屋所有權登記的,按不同時期區別辦理:


  (1)1984年1月5日《城市規劃條例》實施前建成房屋的,申請人憑鎮人民政府(街道辦事處)及區人民政府(管委會)出具意見、并經不動產登記部門公示無權屬爭議或異議不成立的,土地按實際用地范圍、劃撥性質,房屋按現狀登記。


  (2)1984年1月5日后至2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前建成房屋,土地來源清楚的,申請人憑各級規劃建設部門核發的準建證件及相關材料辦理登記。土地按實際用地范圍、劃撥性質類型,房屋按現狀直接確權登記。


  (3)《城鄉規劃法》實施后建成房屋的,申請人憑土地使用權證書、規劃報建及竣工驗收等手續申請辦理登記。私人自建房屋建筑面積3000平方米以上,以及法人或其他組織建造房屋,且在我市實施不動產統一登記(2016年3月)前房屋已建成,無法提供房屋竣工驗收備案表的,須提供經有資質房屋安全鑒定機構檢測符合安全使用的鑒定報告。


  合法用地手續是指不同時期各級人民政府批準用地文件(含會議紀要、批示等)、土地使用權證書、落實政策退還房屋通知書、購買公有住房證明文件、合法契約以及向房地產開發企業購買商住用地發票等。


  對發票辦證類、落實政策退還房屋土地類、合法契紙類、拆遷安置類、基建土地許可證等幾類土地確權業務不再核發建設用地批準書,直接按確權登記程序辦理不動產登記。


  (十三)關于有合法用地手續尚未確權,使用現狀(實際用途)與現規劃用地性質不一致的宗地確權登記問題


  按其現狀用途確定用地性質并辦理確權登記,在不動產登記簿及權證上標注“宗地開發建設時需按現規劃用地性質辦理調整用途有關手續”。辦理用途調整時,屬于劃撥土地的,先按《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018〕4號)有關規定評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權市場價格,減去劃撥土地使用權價格作為補辦土地出讓繳交地價款,再根據該文件有關規定核算補繳調整用途地價款。


  (十四)2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前持有合法用地手續,但用地范圍未被控制性規劃覆蓋的,由自然資源主管部門按其現狀用途確定用地性質并辦理確權登記,在不動產登記簿及權證上標注“宗地符合條件開發建設時需按現規劃用地性質辦理調整用途有關手續”。


  (十五)關于宗地落宗問題


  宗地界址不明確的,按已建成的單幢建筑現狀進行測繪,并以建筑物基底占地面積為宗地進行落宗;設置圍墻或界樁的,經實測公示無異議后,以實測界址范圍落宗。


  前面所述均以國有土地性質為前提,集體所有土地上開發的商品住房一律不予辦理不動產登記。


  三、關于市區劃撥土地上公有住房和經濟適用房上市出售補繳土地出讓金問題


  (一)市區公有住房因房屋上市出售發生土地使用權轉移或所有權人申請補辦土地出讓,應繳的土地出讓金按房地產交易價格的1%計收,交易價格按稅務部門確認應繳納契稅的房地產價值計算。


  (二)市區劃撥國有建設用地上經濟適用房繳納土地出讓金比例按標定地價的10%計繳,由自然資源主管部門委托公開選定的土地估價機構按下列公式評估確定:補交土地價款(元)=標定地價(元/平方米)×繳納比例(10%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)×年期修正系數。其中:上市房屋尚未確定分攤土地面積的,用上市房屋建筑面積(平方米)×整幢建筑總用地面積(平方米)/整幢建筑總建筑面積(平方米)計算分攤土地面積;估價期日以受理申請時點為準。


  具體辦理流程參照《關于市區國有劃撥土地上公有住房和經濟適用住房補繳土地出讓金有關問題的處理意見》(陽國土資〔2018〕201號)規定執行。


  四、關于市區劃撥土地上商品房上市補繳土地出讓金問題


  市區劃撥國有建設用地上商品房繳納土地出讓金比例按標定地價的40%計繳,由自然資源主管部門委托公開選定的土地評估機構按下列評估公式確定:補交土地價款(元)=標定地價(元/平方米)×繳納比例(40%)×商品房分攤土地面積(平方米)×年期修正系數。其中,商品房尚未確定分攤土地面積的,可用商品房屋建筑面積(平方米)×整幢建筑總用地面積(平方米)/整幢建筑總建筑面積(平方米)計算分攤土地面積;估價期日以受理申請時點為準。


  具體辦理流程參照《關于市區劃撥國有建設用地上商品房補繳土地出讓金有關問題的處理意見》(陽自然資〔2019〕191號)規定執行。


  五、本意見適用于陽江市區(含江城區、海陵試驗區、陽江高新區)范圍內不動產登記有關問題的處理。各縣(市、區)可參照執行,也可結合實際,制定當地的處理意見。


  六、本意見由陽江市自然資源局負責解釋,自公布之日起施行,有效期5年。在有效期內,本意見可根據實際情況按規定修改或廢止。




陽江房產網


6666.jpg

幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 聯系我們 | 留言咨詢
陽江房產網--成立于2008年,服務陽江十二載!
粵ICP備14045107號 地址:陽江市東風三路
網站客服QQ:757770905 微信yj0662f
回頂部
胆拖投注重庆百变王牌走势图 东北麻将打法 福乐彩3d 微乐河南麻将官网 捷报比分网触屏版 直接看片的网址2017 极速11选5是真的吗 海南麻将技巧思想路什么打 北京麻将官网 188比分网 黑龙江十一选五 福彩25选7走势图 湖北麻将卡五星作弊器 麻将二人游戏 东京热种子搜索 湖南麻将多少张牌 足彩14比分直播